Selbständig als Immobilienmakler - Immobilienmakler werden

Selbständig als Immobilienmakler

Vorbereitungen und das berufliche Leben eines Immobilienmaklers in der Praxis
Wurde die Ausbildung erfolgreich absolviert, steht dem Beginn einer spannenden Berufslaufbahn nichts mehr im Wege. Der Beruf eines Immobilienmaklers ist deshalb so beliebt, da er ein vielseitiges und abwechslungsreiches Tätigkeitsfeld bietet, das nur selten in anderen Berufssparten zu finden ist. Jedoch bedarf es als Grundvoraussetzung für den erfolgreich tätigen Immobilienmakler ein überdurchschnittliches Kommunikationstalent, und die Bereitschaft, aufgeschlossen, flexibel und mit großer Kontaktfreudigkeit zu fremden Menschen ans Werk zu gehen. Auch wird vom angehenden Immobilienmakler eine hohe Leistungsbereitschaft erwartet, um regelmäßig erfolgreich Immobilien an den Mann oder die Frau bringen zu können. Denn für die Besichtigung von Wohnungen, Häusern oder Gewerbeimmobilien werden Besichtigungstermine nicht nur zu den klassischen Bürozeiten vereinbart, sondern auch abends und an Wochenenden. Bevor die Arbeit als Immobilienmakler allerdings aufgenommen werden kann, sind zuerst die rechtlichen Rahmenbedingungen zu beachten. Denn für die Tätigkeit als selbstständiger Immobilienmakler ist laut Maklergesetz und Gewerbeordnung eine Genehmigung notwendig.

Zunächst lohnt es sich, folgendes Video anzuschauen:

Grundsätzliches zur Gewerbeordnung für selbstständige Immobilienmakler

Hat man vor, für einen Immobilienmakler-Betrieb im Rahmen eines Angestelltenverhältnisses tätig zu werden, kann grundsätzlich jeder ohne Genehmigung Immobilienmakler werden. Möchte man jedoch selbstständig als Immobilienmakler arbeiten, muss laut Maklergesetz eine Erlaubnis dafür beantragt werden. Im Gegensatz zu einem Angestelltenverhältnis benötigt der selbstständig tätige Immobilienmakler eine Genehmigung, die sich nach dem § 34c der Gewerbeordnung richtet. Deshalb sollte man sich bereits vor dem Beginn einer Ausbildung zum Immobilienmakler über die notwendigen Erfordernisse für eine Erlaubnis für das Maklergewerbe informieren, um danach nicht auf eine selbstständige Tätigkeit verzichten zu müssen. Denn sonst könnte der Paragraph dem angehenden selbstständigen Makler durchaus sein Vorhaben verhindern. Wer trotz der Erlaubnispflicht ohne Maklergenehmigung selbstständig arbeitet, kann sich schwerwiegende Konsequenzen einhandeln. Selbstständig tätige Immobilienmakler sind all jene, die gewerblich und unter eigenem Namen Immobilien vermitteln und selbst Rechnungen ausstellen, insbesondere dann, wenn die Erzielung eines Gewinns im Vordergrund steht und diese Tätigkeit dauerhaft ausgeübt wird. Im Detail besagt der § 34c GewO, dass alle Immobilienmakler, die gewerbsmäßig Verträge über Räume, Wohnräume, Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte vermitteln, eine Erlaubnis benötigen. Auch das Angebot für einen Abschluss eines Vertrages, auch wenn dieser nicht zustande kommt, darf nur mit Genehmigung der Gewerbeordnung gestellt werden. Zusätzlich wird auch die Vermittlung von Darlehensverträgen zur Tätigkeit eines Maklers hinzugezählt und benötigt im Vorfeld eine Erlaubnispflicht. Das bedeutet, dass diese Genehmigung für selbstständige Makler noch vor Beginn der Tätigkeitsausübung eingeholt werden muss, um rechtliche Schwierigkeiten zu vermeiden.

Voraussetzungen für die Gewerbeerlaubnis beachten

Um die Gewerbeerlaubnis für die selbstständige Tätigkeit eines Immobilienmaklers zu erhalten, muss zuerst ein Antrag gestellt werden. Diesen Antrag können natürliche Personen genauso wie juristische Personen stellen, also auch von einer juristischen Vertretung, wie beispielsweise einem Rechtsberater, beantragt werden. Handelt es sich bei dem zukünftigen Immobilienmakler-Unternehmen um eine Personengesellschaft ohne eigene Rechtspersönlichkeit, dann ist es die Pflicht des geschäftsführenden Gesellschafters, diesen Antrag zu stellen. Für die erfolgreiche Antragstellung der Erlaubnis nach § 34c GewO ist ein Nachweis durch den Antragsteller zu erbringen, der belegt, dass dieser über geordnete Vermögensverhältnisse verfügt, sprich, immer zuverlässig bei der Bezahlungen seiner Rechnungen war. Ein Ablehnungsgrund eines Antrages auf die Ausstellung einer Erlaubnis zur Ausübung des selbstständigen Immobilienmaklers ist beispielsweise ein aktuell laufendes Insolvenzverfahren. Aber auch beantragte Insolvenzverfahren, die abgewiesen wurden, sind ein Grund für eine Antragsablehnung. Zusätzlich sind Haftordnungs-Eintragungen, sowie eidesstattliche Versicherungen ebenfalls Gründe, warum keine Erlaubnis für den selbstständigen Immobilienmakler ausgestellt wird. Auch ohne Haftordnungs-Eintragungen, aber im Falle einer rechtskräftigen Verurteilung wegen Diebstahls, Betrugs, Unterschlagung, Wuchers, Urkundenfälschung, Erpressung, Hehlerei oder Untreue in den vergangenen fünf Jahren stellt ebenfalls einen Ablehnungsgrund für die Gewerbeordnung dar. Treffen all diese Gründe nicht zu, dann steht grundsätzlich einer Genehmigung für die selbstständige Arbeit als Immobilienmakler durch das Gewerbeamt nichts im Wege. Erlaubnisse können aber vom Gewerbeamt auch nachträglich inhaltlich beschränkt oder mit speziellen Auflagen verbunden werden. Bezüglich der Ausbildung, der Fähigkeiten, der Qualifikation oder der Kenntnisse werden keine Voraussetzungen vorgegeben. Der Antrag zur Erlaubnis beim Gewerbeamt setzt auch keine Vermögensschadens-Haftpflichtversicherung durch den Antragsteller voraus, denn die Beantragung einer solchen Versicherung ist für die Ausübung der Immobilienmaklertätigkeit nicht erforderlich. Die Erlaubnispflicht gemäß § 34c GewO ist für alle selbstständigen Makler verpflichtend. Ausgenommen von dieser Pflicht sind allerdings Kreditinstitute, die über eine Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 KWG verfügen, sowie die Zweigstellen von ausländischen Unternehmen (§ 53b Abs. 1 Satz 1 KWG).

Antragstellung einer Erlaubnis und die notwendigen Unterlagen

Um einen vollständigen Antrag auf die Erlaubnis zur Ausübung der selbstständigen Maklertätigkeit abgeben zu können, sind eine große Anzahl von verschiedenen Unterlagen notwendig. Laut § 34c GewO werden folgende Unterlagen benötigt:

– Bescheinigung über die Gewerbeanmeldung anhand eines Auszuges aus dem Gewerbezentralregister, das beim zuständigen Gewerbe- oder Ordnungsamt bezogen werden kann
– Führungszeugnis anhand eines Auszuges aus dem Bundeszentralregister, dass beim zuständigen Einwohnermeldeamt erhältlich ist
– Bescheid des Finanzamtes über die Unbedenklichkeit des Antragsstellers
– Bescheid des zuständigen Amtsgerichtes, der belegt, dass keine Insolvenzverfahren anhängig sind oder vorliegen
– Bescheid des Amtsgerichtes, das keinerlei Eintragungen bei Schuldenlisten vorliegen
– aktuelle Bescheinigung des Vollstreckungsportals der Länder

War der Antragsteller in den letzten fünf Jahren als Geschäftsführer einer OHG, einer KG oder GmbH tätig, so könnte das Gewerbeamt möglicherweise vor Ausstellung einer Erlaubnis auch die Industrie- und Handelskammer kontaktieren, um hier zusätzliche Informationen zu beziehen. Auch prüft das Gewerbeamt über die Strafverfolgungsbehörde, ob laufende Ermittlungen gegen den Antragsteller vorliegen.

Zuständigkeit und Kosten

Wer einen Antrag auf eine Erlaubnis nach § 34c GewO stellen möchte, wendet sich am besten an die zuständige Kreisverwaltungsbehörde. Dies kann das Ordnungsamt oder das Landratsamt sein. Für natürliche Personen muss man sich räumlich an jene Region wenden, in der die Tätigkeit als selbstständiger Immobilienmakler ausgeübt wird. Stellt eine juristische Person den Antrag auf Erlaubnis gemäß § 34c der Gewerbeordnung, dann ist der Standort der Hauptniederlassung maßgeblich für den räumlichen Zuständigkeitsbereich. Die Beantragung einer Erlaubnis für selbstständige Immobilienmakler kostet für natürliche Personen durchschnittlich etwa 306 Euro. Juristische Personen müssen bei der Antragstellung mit etwa 357 Euro rechnen.

Die vielseitigen Aufgabengebiete eines Immobilienmaklers

Hat man die Erlaubnis gemäß Gewerbeordnung erhalten, und alle anderen organisatorischen Vorbereitungen für den Arbeitsbeginn getroffen, kann der berufliche Alltag als Immobilienmakler beginnen. Die Aufgaben und der Alltag eines Immobilienmaklers setzten sich aus unterschiedlichen Tätigkeitsbereichen zusammen, die diesen Beruf niemals langweilig werden lassen. Je nachdem, für welchen Schwerpunkt man sich entschieden hat, ist der berufliche Alltag des Immobilienmaklers von Büro- und Außendiensttätigkeiten geprägt. Die meisten Immobilienmakler arbeiten selbstständig und tragen demnach eine große Verantwortung über den Erfolg ihrer Geschäfte. Meist wird dafür viel Arbeitszeit- und Aufwand benötigt, insbesondere in den ersten drei Jahren, bis der Makler über viele Kontakte verfügt und sich am Markt etabliert hat. Das Pflegen von Kontakten steht dabei an oberster Stelle, denn nur mit weitreichenden Kontakten werden Immobilienmakler entsprechend viele Häuser, Wohnungen oder Grundstücke vermitteln können. Deshalb ist das aktive Netzwerken zu jeder Zeit ein wichtiger Grundstein für den beruflichen Erfolg. Im beruflichen Alltag eines Immobilienmaklers gibt es jedenfalls keinen typischen Tagesablauf. Vielmehr besteht ein Arbeitstag aus Tätigkeiten wie der allgemeinen Büroarbeit, Objektbesichtigungen, der Neukundenakquise, der Objektaufnahme und Dokumentation, sowie der Vermarktung in Printmedien und im Internet. Auch Vertragsvorbereitungen und die Übergabe von Objekten gehören zu den Aufgabengebieten des Immobilienmaklers. Je nachdem, wie viele Termine für Objektbesichtigungen und Objektaufnahmen an einem Tag stattfinden, bzw. welche Tätigkeiten am Tag noch Priorität haben, verläuft ein Arbeitstag unvorhersehbar lang. Handelt es sich um einen Tag, an dem keine Termine vereinbart wurden, muss lediglich die Büroarbeit erledigt werden, und der Arbeitstag kann verhältnismäßig kurz ausfallen. Ein intensiver Berufstag eines Immobilienmaklers kann aber durchaus auch bis zu 12 Stunden oder länger dauern.

Typische Arbeitsabläufe im Büro

Der Weg ins Büro findet höchstwahrscheinlich an jedem Arbeitstag statt, denn dort ist die Schnittstelle für Kommunikation verankert. Besonders die Kommunikation mit Auftraggebern und Immobilien-Interessenten hat oberste Priorität. Dazu gehört das Beantworten von Anfragen auf Inserate und das Vereinbaren von Besichtigungsterminen. Wurde ein neues Objekt in das Vermittlungsportfolio aufgenommen, muss ein sogenanntes Exposé zusammengefasst werden. In diesem Exposé wird nicht nur eine detaillierte Beschreibung der Immobilie festgehalten, sondern auch ansprechende Bildmaterialien gesammelt. Zusätzlich müssen für jedes Objekt diverse Werbemittel, wie Flyer, Textanzeigen oder Panoramaaufnahmen, erstellt werden. Handelt es sich um ein exklusives Objekt, werden gerne auch professionelle Videoaufnahmen angefertigt, um einen besseren Eindruck von der Immobilie vermitteln zu können. Den ansprechenden und verkaufsfördernden Werbetexten wird im Büro ein besonderes Augenmerk geschenkt, denn diese sollen potentielle Käufer oder Mieter akquirieren. Manchmal lässt der Immobilienmakler solche Werbetexte auch von Profis erstellen. Zusätzlich gehört auch das Zusammentragen von Lage- und Bauplänen zur normalen Bürotätigkeit eines Maklers, sowie die anschließende Überprüfung des Objektes vor Ort.

Neue Kunden finden und Geschäftsbeziehungen pflegen

Dieser Teil im beruflichen Alltag eines Immobilienmaklers gehört sicherlich zu den wichtigsten Aufgaben, denn ohne Kunden und Geschäftspartnern gibt es keine Vertragsabschlüsse. Deshalb arbeitet der Makler stets an dem Ausbau seines Kundenstamms mit Hilfe von Werbeanzeigen, Telefonakquise, der Pflege der eigenen Webseite und der Nutzung von digitalen Medien und sozialen Netzwerken. Auch der Besuch von Fachmessen, oder anderen Netzwerkveranstaltungen, leistet einen entscheidenden Beitrag für die Gewinnung von Neukunden. Da die Neukundengewinnung meist über Mundpropaganda oder Empfehlungen abläuft, steht die Pflege einer guten Reputation an oberster Stelle. Aus diesem Grund ist es bei der Neukundengewinnung enorm hilfreich, wenn versteckte Provisionen und dubiose Verkaufstechniken vermieden werden. Um die Geschäftsbeziehungen und die Kontakte zu Auftraggebern auch für zukünftige Aufträge zu sichern, erstellt der Makler für jeden Auftraggeber eine detaillierte Leistungsbeschreibung. Meist handelt es sich hierbei um einen Aktionsplan oder Marketingplan, in dem die Tätigkeiten des Maklers und der Zeitraum der Objektbewerbung klar definiert werden. Auftraggeber fühlen sich auch immer dann gut betreut, wenn während der gesamten Geschäftsbeziehung ein transparenter Einblick in die Tätigkeiten des Maklers geboten werden, sowie über den Vermarktungsfortschritt der Immobilie laufend informiert wird. Manche Makler erstellen für ihre Kunden auch entsprechende Tätigkeitsnachweise, die regelmäßig an den Auftraggeber übermittelt werden. Damit der Immobilienmakler stets über eine gute Auftragslage verfügt, muss er in der Region aktiv unterwegs sein und über sämtliche Trends der Immobilien in der Umgebung Bescheid wissen. Auch der gute Aufbau eines regionalen Netzwerkes ist bedeutend für den Erfolg eines Immobilienmaklers. Jedenfalls sorgt eine qualitativ hochwertige Arbeit und eine gute Reputation für Folgeaufträge.

Aufgabengebiete im Außendienst

Bevor ein Immobilienmakler ein Objekt vermitteln kann, muss er dieses zuerst mit dem Auftraggeber besichtigen. Vor Ort dokumentiert der Makler den Zustand der Immobilie und notiert Daten zur Lage, Ausstattung und zu eventuellen Schäden. Bei diesem Außendiensttermin werden mit dem Kunden auch Wünsche besprochen und Formalitäten erledigt. Es werden vom Immobilienmakler gleichzeitig auch ansprechende Fotos für das Exposé angefertigt. Natürlich werden viele Termine zur Objektbesichtigung folgen, die sorgfältig koordiniert werden müssen. Interessenten können sich bei diesen Terminen ein Bild von dem Objekt machen und gegebenenfalls ihre Kauf- oder Mietentscheidung dem Makler mitteilen. Bei Objektbesichtigungsterminen ist die Präsenz und die Kommunikationsfähigkeit des Maklers gefragt. Denn kein Interessent möchte rasch abgefertigt werden, sondern möchte genügend Zeit haben, um die Räumlichkeiten auf sich wirken zu lassen. Ein umfangreiches Fachwissen, sowie ein freundlicher Umgang mit Kunden sind die Eckpfeiler für einen erfolgreichen Vertragsabschluss. Wurde ein Vertrag erfolgreich abgeschlossen, erledigt der Makler mit dem Kunden alle Formalitäten und übergibt das Objekt und den Schlüssel vor Ort.